Anschlussfinanzierung oder Volltilgung?

Häufig ist der Kredit für eine Immobilie ein Bund fürs Leben. Kreditnehmer zahlen in aller Regel mehrere Jahrzehnte ihren Immobilienkredit ab. Beim Abschluss wird vertraglich vereinbart wie lange sich der Kreditnehmer an den Zins bindet, die sogenannte Zinsbindungsphase.

Endet die Zinsbindungsphase, beispielsweise nach 15 Jahren, so wird ein neuer Zinssatz vereinbart. Wenn diese Phase während einer Zeit mit niedrigen Bauzinsen endet, so kann der Kreditnehmer sehr viel Geld einsparen. Verhält es sich jedoch anders herum, muss der Kunde plötzlich tiefer in die Tasche greifen als zuvor. Aus diesem Grund lehnen viele Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung ab und möchten ihr Darlehen möglichst innerhalb der ersten Zinsbindungsphase zurückzahlen. Ob Anschlussfinanzierung oder Volltilgerdarlehen sinnvoller ist und welche Rolle das Forward-Darlehen spielt, klären wir hier auf.

Die Anschlussfinanzierung
Sehr oft binden sich Kreditnehmer 20 Jahre oder mehr an einen Kredit. Über einen Zeitraum von ca. 10 bis 15 Jahren wird dabei in aller Regel eine sogenannte Zinsfestschreibung vereinbart. Diese regelt, dass innerhalb dieser Zeit keine Änderung am Bauzins erfolgen darf. In Zeiten niedriger Bauzinsen wirkt sich dies positiv auf den Kreditnehmer aus, in Zeiten, in denen hohe Zinsen gezahlt werden müssen, jedoch negativ. Nach Ablauf der Zinsbindung ist das Darlehen meist jedoch noch nicht abbezahlt. Eine Anschlussfinanzierung, die man auch Prolongation bezeichnet, ist notwendig. Dabei wird ein zu diesem Zeitpunkt marktüblicher Zinssatz festgelegt. Dabei steht es dem Kunden frei, ob er die Finanzierung bei der ursprünglichen Bank belassen möchte oder zu einem anderen Anbieter wechselt. Letztere Option ist daher empfehlenswert, da mithilfe eines Baufinanzierungsvergleiches meist günstigere Angebote gefunden werden. Der übrige Teil des Darlehenes wird dann zu den neu vereinbarten Zinsen/Konditionen abgetragen.

Vorteile der Anschlussfinanzierung:

• Kürzere Bindung an hohe Zinsen
• Hohe Flexibilität 
• Anbieterwechsel nach Zinsbindung ist möglich
• Geringe Tilgung

Nachteile der Anschlussfinanzierung:

• Keine Zinsgarantie für die Zeit nach der Zinsbindung
• Häufig lange Laufzeiten

Das Volltilgerdarlehen
Das Volltilgerdarlehen ist verglichen zum Kredit mit einer Anschlussfinanzierung nicht in zwei Teile aufgeteilt. Sinn einer Volltilgung ist, das Darlehen innerhalb eines gewissen Zeitraumes vollständig zurückzuzahlen. Dabei wird die Monatsrate so bestimmt, dass der Kredit während der Zinsfestschreibung vollumfänglich abgezahlt wird. Die Laufzeit kann bis zu 20 Jahre betragen. Damit eine vollständige Rückzahlung gewährleistet ist, muss die Tilgungsrate entsprechend höher ausfallen als bei anderen Darlehen. Während Kredite mit Anschlussfinanzierung bei etwa 1% Tilgung beginnen, beginnt die Tilgungsrate bei Volltilgerdarlehen im Regelfall bei drei Prozent. Das Besondere ist, dass der Zinssatz über die gesamte Laufzeit fest bleibt.

Vorteile der Volltilgung:

• Zinsbindung bis zum Ende der Laufzeit
• Schnellere Schuldenbegleichung
• Zinsabschlag dank langer Zinsbindung an den Zins

Nachteile der Volltilgung:

• Kaum Flexibilität 
• Hohe Tilgungsrate
• In aller Regel keine Zahlungsaussetzungen sowie Sondertilgungen möglich

Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung mit Zinssicherheit
Lässt sich eine Zinsentwicklung nur schwer vorhersagen und wem daher eien Anschlussfinanzierung zu unsicher ist, kann mithilfe des sogenannten Forward-Dalehens eine gewisse Sicherheit aufbauen. Mit dem Forward-Darlehen ist es möglich bereits vor Ende der Zinsfestschreibung eine Anschlussfinanzierung abzuschließen. Somit ist es Kreditnehmern möglich schon einige Jahre vorab festzulegen, zu welchem Zinssatz sie eine Anschlussfinanzierung erhalten. Dabei orientiert sich der Zinssatz an den marktüblichen Zinsen. Je nachdem, wie weit im Voraus das weitere Darlehen abgeschlossen wird, sind Zinsaufschläge zwischen 0,01% und 0,05% fällig. Es gilt: Je höher der Aufschlag, desto eher spekulieren Banken auf steigende Zinsen.

Die Option des Forward-Darlehens ist sowohl für den Kunden als auch die Bank mit gewissen Risiken verbunden. Beide Seiten müssen dabei unabhängig von der künftigen Zinsentwicklung den festgelegten Zins akzeptieren. Unter Zahlung der sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung ist es dem Kreditnehmer im schlimmsten Falle möglich aus dem Vertrag auszusteigen. Empfehlenswert ist es vorab beide Fälle durchzurechnen, um etwaige Risiken und Kosten abzuschätzen.

Fazit
LWelches Finanzierungsmodell für einen letztlich in Frage kommt, ist hauptsächlich von den finanziellen Mitteln abhängig. Ein Volltilgerdarlehen ist nur dann empfehlenswert, wenn über einen entsprechend langen Zeitruam hohe monatliche Raten tilgen kann. Vor allem für Gutverdienende ist dieses Modell geeignet und empfehlenswert, da es vollständige Klarheit über das Ende der Baufinanzierung schafft.

Entscheidet man sich für die Anschlussfinanzierung, so ist man wesentlich flexibler, muss aber auch in Kauf nehmen, dass sich die Zinsen evt. zum negativen für den Kunden entwickeln. Vereinbart man mit der Bank die Anpassung der Monatsraten in guten bzw. schlechten Zeiten und Sondertilgungen, für den ist die Anschlussfinanzierung besser geeignet. Letzenendes hängt es von den eigenen finanziellen Mitteln und der gewollten Flexibilitöt ab, welches der beiden Finanzierungsmodelle für den Kreditnehmer am besten geeignet ist. Will man beide Modelle vereinen will, sollte sich für ein Forward-Darlehen entscheiden.